Stan u BiH: visoke cijene bez sigurnosti
Proces pristupanja Bosne i Hercegovine Evropskoj uniji podrazumijeva usklađivanje zakonodavstva i tržišnih pravila sa EU standardima. I ako BiH ima obavezu da stvori jasan pravni okvir, tržište nekretnina i dalje funkcioniše bez adekvatne zaštite građana.
Posljedice ovog nedostatka regulative jasno se vide kroz rast cijena nekretnina, što direktno utiče na ekonomski položaj građana i pokazuje koliko je usklađivanje sa EU standardima ključni izazov u procesu integracija.
Stan u Bosni i Hercegovini danas je skuplji nego ikada ranije, ali sigurnost onih koji kupuju ili iznajmljuju i dalje je minimalna. Dok cijene prate evropske trendove, pravila i zaštita građana ostaju daleko iza. U zemlji koja teži članstvu u Evropskoj uniji, tržište nekretnina i dalje funkcioniše bez jasnog sistema i efikasne kontrole.
Ovakvo stanje pogađa posebno mlade i porodice koje prvi put pokušavaju riješiti stambeno pitanje, podstanare, a posebno ranjive kategorije uključujući i žene i osobe sa nižim primanjima. U nekim zemljama evropske zajednice ove grupe imaju dodatnu zaštitu kroz subvencionisane najmove i pravno regulisane ugovore, što BiH tek treba da implementira.
U okviru procesa pristupanja EU Bosna i Hercegovina je dužna uskladiti svoje zakone i propise sa EU standardima uključujući pravila o tržištu nekretnina, ovo predstavlja ključni korak u reformi pravnog i ekonomskog sistema zemlje.
Neuređeno tržište: cijene rastu bez kontrole
Cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini rastu iz godine u godinu, ali bez jasnog sistema koji bi objasnio takve promjene. Građani koji iznajmljuju stanove suočavaju se sa nesigurnim ugovorima ili potpunim izostankom istih u smislu da često ostane na verbalnom dogovoru.
“Plaćam 500 KM kirije za stan od 40 kvadrata, bez ugovora. Vlasnik može da me izbaci kad god želi”, kaže Amina, podstanarka iz Sarajeva.
Nadležnosti u ovoj oblasti podijeljene su između entitetskih ministarstava i lokalnih vlasti, što dodatno otežava uspostavljanje jedinstvene kontrole tržišta.
“Kada sam pokušao kupiti stan, nisam imao jasan uvid u realnu cijenu kvadrata niti u obaveze koje preuzimam”, kaže jedan od sagovornika koji je želio ostati anoniman.
Evropski standardi: kako je tržište uređeno u EU
Za razliku od Bosne i Hercegovine, u Evropska unija tržište nekretnina nije prepušteno isključivo zakonima ponude i potražnje.
U mnogim državama članicama postoje jasna pravila koja štite i kupce i podstanare. Uključujući standardizovane ugovore i mehanizme kontrole cijena, tačnije u pojedinim evropskim gradovima postoje ograničenja rasta kirija, posebno u zonama sa visokom potražnjom, dok su ugovori o najmu zakonski uređeni.
Berlin– Vlasti su uvele ograničenja rasta kirija kroz sistem “Mietpreisbremse” koji sprečava naglo povećanje cijena najma u područjima sa velikom potražnjom
Beč– veliki dio stanova nalazi se u sistemu javnog ili subvencionisanog stanovanja, što omogućava građanima pristup dugoročnim i cjenovno stabilnim najmovima.
Pariz– uvedena ograničenja maksimalnih kirija u određenim zonama kako bi se spriječilo poskupljenje bez kontrole.
To znači da podstanari imaju jasno definisana prava, uključujući zaštitu od iznenadnog povećanja kirije ili jednostranog raskida ugovora.
Pored toga, transparentnost tržišta je na znatno višem nivou — kupci imaju pristup relevantnim informacijama o cijenama i vrijednosti nekretnina, dok institucije aktivno prate tržište i reaguju na moguće zloupotrebe.
U takvom sistemu, država ne određuje cijene direktno ali postavlja jasna pravila igre, čime se smanjuje prostor za zloupotrebe i osigurava se prostor za veću stabilnost tržišta.
Sve to pokazuje da je Evropsko tržište nekretnina aktivno regulisano u interesu građana.
U Bosni i Hercegovini primjena sličnih standarda je dio reformi predviđenih procesom pristupanja EU i 14 prioriteta uključujući i jačanje transparentnosti tržišta i pravne zaštite podstanara
Anketa: građani očekuju promjene kroz EU integracije
U neformalnoj anketi provedenoj među 100 građana Sarajeva, njih 71 smatra da bi ulazak BiH u Evropsku uniju donio bolji pravni okvir i veću kontrolu tržišta nekretnina, dok 21 ispitanik ne dijeli to mišljenje, a ostatak nije siguran. Rezultati ankete pokazuju na visok nivo očekivanja građana ali i na određenu dozu nepovjerenja u institucije. (Anketa je neformalnog karaktera i služi kao ilustracija mišljenja građana)
Stav stručnjaka EU donosi pravila, ali ne i automatska rješenja
Na nedostatke sistema ukazuje politikolog Nikolina Lozo objašnjava da nova metodologija pregovora predviđa raspodjelu poglavlja u šest klastera, uključujući i politiku konkurencije.
Dodaje da se Bosna i Hercegovina nalazi u specifičnoj situaciji gdje je uslov za početak pregovora ispunjavanje uslova iz 14 prioriteta
„Sigurno bi usaglašavanje regulativa sa regulativom EU dovelo do veće kontrole i transparentnosti. Nažalost, mi ne možemo očekivati da bi to bila efikasna kontrola kao u razvijenim demokratijama.
Već sada imamo da vlade ne olakšavaju život građanima dok cijene rastu, a proces se često svodi na birokratiju bez stvarne primjene zakona“ kaže Nikolina Lozo
Cijene i plate- građani BiH u nepovoljnijem položaju
Iako cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini sve više prate evropske trendove, primanja građana ne prate taj rast. Prosječna plata u BiH iznosi oko 1.300 KM, dok cijena kvadrata u većim gradovima prelazi 3.000 KM, što znači da je za prosječan stan potrebno izdvojiti višegodišnje prihode.
U praksi to znači da građani BiH za kupovinu stana izdvajaju znatno veći dio svojih primanja nego građani država Evropske unije. Iako su cijene kvadrata u EU često više, odnos plata i troškova stanovanja omogućava veću dostupnost nekretnina i stabilnije uslove najma.
Evropski put kao test za zaštitu građana
Dok cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini prate evropske trendove, standard i zaštita građana i dalje zaostaju. Upravo u tom raskoraku između cijena i prava leži suština evropskog puta – ne u tome koliko nešto košta, nego koliko je građanin u tom sistemu zaštićen.
Proces pristupanja Evropskoj uniji ne podrazumjeva samo usvajanje zakona već i njegovu dosljednu primjenu u praksi. Bez toga tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini će ostati prostor u kojem pravila postoje na papiru, ali ne i u svakodnevno životu građana.
Upravo zato Evropske integracije za mnoge ne predstavljaju samo politički cilj već i nadu da će osnovna životna pitanja poput stanovanja ali i mnoga druga konačno biti uređena na način koji garantuje sigurnost i predvidljivost.
Primjeri rasta cijena nekretnina u BiH pokazuju da bez primjene evropskih pravila i transparentnog pravnog okvira građani snose posljedice nedovršenih reformi. Tržište je fragmentirano jer lokalne zajednice i entitetska ministarstva djeluju samostalno bez centralnog mehanizma kontrole. Ova situacija naglašava važnost aktivnog provođenja i drugih pravnih standarda EU, kako bi proces evropskih integracija imao stvarni uticaj na život građana i omogućio održivi razvoj tržišta nekretnina.
Jer bez stvarne primjene zakona Evropski put za građane Bosne i Hercegovine neće značiti sigurniji život… već samo skuplji.
Nataša Maletić Savić
